Κάθε καλοκαίρι δεχόμαστε το ίδιο τηλεφώνημα, συνήθως από την Αθήνα, καμιά φορά από το Άμστερνταμ, τις Βρυξέλλες ή τη Βαρσοβία: «Μείναμε στο Λουτράκι, μας άρεσε πολύ, πόσο θα μας κόστιζε ένα μικρό διαμέρισμα;» Αυτή είναι η απάντηση που δίνουμε, γραμμένη.
Γιατί το Λουτράκι λειτουργεί ως βάση για διακοπές
Το Λουτράκι απέχει 80 χλμ. από την Αθήνα, περίπου μία ώρα με αυτοκίνητο και γύρω στα 75 λεπτά από το αεροδρόμιο, ενώ ο προαστιακός επεκτείνεται μέχρι το ίδιο το Λουτράκι, με τη νέα γραμμή να αναμένεται να ανοίξει μέχρι το τέλος του 2026. Αυτή η απόσταση είναι όλη η ουσία. Ένα εξοχικό διαμέρισμα εδώ δεν είναι μέρος για μία φορά τον χρόνο. Οι Αθηναίοι έρχονται Σαββατοκύριακα από τον Απρίλιο μέχρι τον Οκτώβριο, και η πόλη δεν κλείνει τον χειμώνα: τα ιαματικά λουτρά, το καζίνο, τα καφέ στην παραλία και τα μαγαζιά στον κεντρικό δρόμο δουλεύουν όλο τον χρόνο. Για τους αγοραστές από το εξωτερικό αυτό σημαίνει ότι το διαμέρισμα αξιοποιείται σε ένα τριήμερο, όχι μόνο τον Αύγουστο, και ενοικιάζεται για πολύ περισσότερο από οκτώ εβδομάδες τον χρόνο.
Η παραλία είναι μια μεγάλη λωρίδα με βότσαλο και νερά με Γαλάζια Σημαία, ο πεζόδρομος τρέχει σε όλο το μήκος της πόλης, και μέσα σε είκοσι λεπτά έχετε τη λίμνη Βουλιαγμένης, το Ηραίο της Περαχώρας, την Αρχαία Κόρινθο και τη διώρυγα του Ισθμού.
Σε ποιο σημείο της πόλης
Το Λουτράκι είναι μικρό, αλλά η επιλογή του δρόμου αλλάζει την τιμή και το αποτέλεσμα της ενοικίασης περισσότερο από οτιδήποτε άλλο.
Η παραλιακή και οι δύο-τρεις πρώτοι δρόμοι πίσω της είναι οι πιο δυνατές τοποθεσίες για ενοικίαση. Οι επισκέπτες θέλουν να πηγαίνουν στη θάλασσα με τα πόδια, και οι καταχωρήσεις εδώ κλείνουν πρώτες. Οι τιμές είναι οι υψηλότερες της πόλης, και η πραγματική πρώτη γραμμή με ανοιχτή θέα είναι σπάνια.
Το κέντρο, ανάμεσα στην παραλιακή και τον κεντρικό δρόμο, είναι εκεί που βρίσκονται τα περισσότερα ανακαινισμένα διαμερίσματα ενός και δύο υπνοδωματίων. Πέντε με δέκα λεπτά με τα πόδια από την παραλία, πιο ήσυχο από την πρώτη γραμμή, και η καλύτερη ισορροπία τιμής και εσόδων για τους περισσότερους αγοραστές.
Η πλαγιά πάνω από την πόλη δίνει θέα θάλασσα σε χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό, συνήθως σε μεζονέτες ή νεότερα κτίρια. Καλύτερη επιλογή για ιδιοκτήτες που θα το χρησιμοποιούν πολύ οι ίδιοι· οι επισκέπτες χωρίς αυτοκίνητο βρίσκουν την ανηφόρα λιγότερο γοητευτική.
Η Περαχώρα και η πλευρά της λίμνης Βουλιαγμένης είναι για όσους θέλουν σπίτι αντί για διαμέρισμα, με περισσότερη γη, περισσότερη ιδιωτικότητα και χαμηλότερες τιμές, με το κόστος ότι χρειάζεστε αυτοκίνητο για τα πάντα.
Τι κοστίζει το 2026
Τη στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές υπάρχουν περίπου 455 διαμερίσματα προς πώληση στο Λουτράκι στη μεγαλύτερη ελληνική πλατφόρμα αγγελιών. Οι τιμές ξεκινούν από περίπου 50.000 € για μικρά studio, και η μέση της αγοράς είναι γύρω στα 2.900 € ανά τετραγωνικό. Στην πράξη αυτό σημαίνει:
- Μικρά studio: από περίπου 50.000 €.
- Παλαιότερα διαμερίσματα που θέλουν δουλειά: 50 έως 65 τ.μ. από περίπου 80.000 έως 120.000 €.
- Ανακαινισμένα ή καλά διατηρημένα διαμερίσματα στο κέντρο: 45 έως 55 τ.μ. από περίπου 140.000 έως 185.000 €.
- Διαμερίσματα με θέα θάλασσα και νεόδμητα κοντά στην παραλία: περίπου 3.500 έως 5.000 € ανά τετραγωνικό, δηλαδή 200.000 έως 300.000 € για 50 έως 65 τ.μ. Τα νεόδμητα πρώτης γραμμής με ανοιχτή θέα πάνε ψηλότερα, και είναι ελάχιστα.
Πάνω στην τιμή, υπολογίστε 7 έως 8% για φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογράφο, δικηγόρο και κτηματολόγιο. Η διαδικασία βήμα προς βήμα, το ΑΦΜ και ο τραπεζικός λογαριασμός εξηγούνται στον οδηγό αγοράς μας, οπότε δεν τα επαναλαμβάνουμε εδώ.
Golden Visa: δύο δρόμοι
Το Λουτράκι ανήκει στη ζώνη των 400.000 € της ελληνικής Golden Visa, τη χαμηλότερη από τις δύο βασικές ζώνες. Υπάρχει και ένας δεύτερος δρόμος που λίγοι αγοραστές γνωρίζουν: επαγγελματικός χώρος, κατάστημα ή αποθήκη οπουδήποτε στην Ελλάδα, που μετατρέπεται νόμιμα σε κατοικία πριν κατατεθεί η αίτηση, εντάσσεται στο όριο των 250.000 €, χωρίς ελάχιστο εμβαδόν. Μπορούμε να σας πούμε γρήγορα αν ένας συγκεκριμένος χώρος μπορεί να μετατραπεί και τι χρειάζεται.
Ένας κανόνας μετράει περισσότερο από τα όρια: ακίνητο Golden Visa δεν επιτρέπεται να ενοικιάζεται βραχυχρόνια. Αν προτεραιότητά σας είναι η άδεια διαμονής, η βίζα λειτουργεί καλά εδώ. Αν προτεραιότητά σας είναι το εισόδημα από ενοικίαση, αγοράστε εκτός προγράμματος.
Τι αποδίδει όταν λείπετε
Αυτή είναι η ερώτηση που κρίνει τις περισσότερες αγορές, και η ειλικρινής απάντηση είναι: εξαρτάται από τον δρόμο και από το πώς το τρέχει κανείς. Ένα καλά παρουσιασμένο διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου λίγα λεπτά από την παραλία, καταχωρημένο σε Airbnb και Booking.com με δυναμική τιμολόγηση, αποδίδει συνήθως 12.000 έως 16.000 € μικτά από τον Μάιο μέχρι τον Οκτώβριο, με τον ιδιοκτήτη να κρατάει κάποιες εβδομάδες για τον εαυτό του. Δύο υπνοδωμάτια με βεράντα ή θέα θάλασσα αποδίδουν περισσότερο· ισόγεια σε πίσω δρόμους λιγότερο.
Αν θέλετε το διαμέρισμα να δουλεύει όσο λείπετε, το διαχειριζόμαστε εμείς από το γραφείο της MARE στην κεντρική πλατεία: φωτογράφιση, καταχωρήσεις, τιμολόγηση, επικοινωνία με επισκέπτες, check-in, καθαρισμός, λευκά είδη και συντήρηση, καθώς και τα στοιχεία επισκεπτών που χρειάζεστε για τις δηλώσεις στην ΑΑΔΕ. Η αμοιβή μας είναι 25% + ΦΠΑ επί των εσόδων με τον καθαρισμό συμπεριλαμβανόμενο, ή 18% + ΦΠΑ για studio και μικρά διαμερίσματα με τον καθαρισμό να χρεώνεται στους επισκέπτες. Χωρίς πάγια. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες με τους οποίους συνεργαζόμαστε ζουν στην Αθήνα ή στο εξωτερικό και βλέπουν το διαμέρισμά τους όποτε το επιλέξουν.
Πώς δουλεύουμε με αγοραστές
Είμαστε μικρή ομάδα και το κάνουμε με συγκεκριμένο τρόπο. Πρώτα συζητάμε τι θέλετε το διαμέρισμα, πόσες εβδομάδες θα το χρησιμοποιείτε και αν μετράει η ενοικίαση. Μετά κάνουμε μια σύντομη λίστα, με ακίνητα που δεν βρίσκονται στις πλατφόρμες, και οργανώνουμε τις επισκέψεις σε μία μέρα, ή με βιντεοκλήση αν είστε στο εξωτερικό. Βοηθάμε με το ΑΦΜ, τον τραπεζικό λογαριασμό και δικηγόρο που εμπιστευόμαστε, και αν δεν μπορείτε να είστε εδώ για την υπογραφή, ετοιμάζουμε πληρεξούσιο ώστε η αγορά να ολοκληρωθεί χωρίς να ταξιδέψετε. Μετά το συμβόλαιο, η ίδια ομάδα επιπλώνει το διαμέρισμα αν χρειάζεται, το φωτογραφίζει, το καταχωρεί και το διαχειρίζεται. Δουλεύουμε σε ελληνικά, αγγλικά, ολλανδικά, γαλλικά και πολωνικά.
Δύο από τους αγοραστές μας, με δικά τους λόγια:
«Η ομάδα της MARE με βοήθησε να βρω οικόπεδο για να χτίσω. Με βοήθησαν σε όλα από το Α ως το Ω, εξηγώντας με κάθε λεπτομέρεια πώς λειτουργεί η διαδικασία κατασκευής και ανάπτυξης.»
«Με εξαιρετική γνώση των τοπικών συνθηκών και κανόνων, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζικών θεμάτων για μη κατοίκους, και φρόντισαν να νιώθω πάντα προτεραιότητα.»
Οι ερωτήσεις που ακούμε πιο συχνά
Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει διαμέρισμα στο Λουτράκι;
Ναι. Πολίτες εντός και εκτός ΕΕ αγοράζουν ελεύθερα στο Λουτράκι, δεν ανήκει σε παραμεθόρια περιοχή. Χρειάζεται ΑΦΜ και ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός, και στα δύο βοηθάμε εμείς.
Πόσο απέχει το Λουτράκι από την Αθήνα και το αεροδρόμιο;
Περίπου 80 χλμ. από το κέντρο της Αθήνας, γύρω στη μία ώρα με αυτοκίνητο, και περίπου 75 λεπτά από το αεροδρόμιο Ελ. Βενιζέλος. Ο προαστιακός επεκτείνεται από τον Ισθμό μέχρι το ίδιο το Λουτράκι, με τη νέα γραμμή να αναμένεται να ανοίξει μέχρι το τέλος του 2026.
Τι κοστίζει ένα εξοχικό διαμέρισμα στο Λουτράκι το 2026;
Οι τιμές ξεκινούν από περίπου 50.000 € για μικρά studio. Παλαιότερα διαμερίσματα που θέλουν ανακαίνιση κινούνται περίπου στα 80.000 έως 120.000 € για 50 έως 65 τ.μ. Ανακαινισμένα διαμερίσματα ενός ή δύο υπνοδωματίων στο κέντρο κινούνται κυρίως στα 140.000 έως 185.000 €. Διαμερίσματα με θέα θάλασσα ή νεόδμητα κοντά στην παραλία κοστίζουν περίπου 3.500 έως 5.000 € ανά τ.μ. Προσθέστε 7 έως 8% για φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογράφο, δικηγόρο και κτηματολόγιο.
Ισχύει η Golden Visa στο Λουτράκι;
Ναι. Το Λουτράκι ανήκει στη ζώνη των 400.000 €. Υπάρχει και η οδός των 250.000 € σε όλη την Ελλάδα, για επαγγελματικό χώρο ή αποθήκη που έχει μετατραπεί νόμιμα σε κατοικία πριν την αίτηση. Τα ακίνητα Golden Visa δεν επιτρέπεται να ενοικιάζονται βραχυχρόνια, οπότε η επιλογή αυτή ταιριάζει σε όσους θέλουν άδεια διαμονής και όχι εισόδημα από ενοικίαση.
Μπορεί η MARE να διαχειριστεί το διαμέρισμα μετά την αγορά;
Ναι, αυτή είναι η δουλειά μας. Οι πωλήσεις και η διαχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνονται από την ίδια ομάδα, στο γραφείο της MARE στην Πλατεία 25ης Μαρτίου, οπότε ο άνθρωπος που σας βοήθησε να αγοράσετε είναι αυτός που τρέχει το διαμέρισμα μετά. Η αμοιβή μας είναι 25% + ΦΠΑ επί των εσόδων με τον καθαρισμό συμπεριλαμβανόμενο, ή 18% + ΦΠΑ για studio και μικρά διαμερίσματα με τον καθαρισμό να χρεώνεται στους επισκέπτες.
Το σκέφτεστε; Περάστε από το γραφείο της MARE στην Πλατεία 25ης Μαρτίου 13, ή καλέστε τον Κώστα. Μια πρώτη συζήτηση δεν κοστίζει τίποτα και συνήθως γλιτώνει πολλά.