Ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο Λουτράκι αποφέρει από €9.000 έως €12.000 τον χρόνο σε Airbnb και Booking.com, ένα δύο υπνοδωματίων €12.000 έως €17.000, ένα σπίτι με πισίνα €30.000 έως €50.000 και μια καλή βίλα €50.000 έως €70.000, ακαθάριστα από τις τιμές διανυκτέρευσης, πριν τις προμήθειες και τον φόρο. Αυτά είναι τα νούμερα των τελευταίων δώδεκα μηνών από περίπου 700 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο Λουτράκι και την Κορινθία, και είναι η ειλικρινής αφετηρία για όποιον κάνει την ερώτηση του τίτλου.
Τι αποφέρει ένα ακίνητο στο Λουτράκι σε έναν χρόνο
«Τυπικό» είναι το μέσο της αγοράς: τα μισά καταλύματα βγάζουν περισσότερα, τα μισά λιγότερα. «Καλό» είναι αυτό που πετυχαίνει ένα καλά παρουσιασμένο ακίνητο με σωστή διαχείριση, και εκεί βρίσκονται τα ακίνητα που διαχειριζόμαστε.
| Ακίνητο | Τυπικό | Καλό | Πληρότητα |
|---|---|---|---|
| Στούντιο | €7.500 | €9.700 | 36% |
| Διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου | €9.000 | €11.600 | 50% |
| Διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων | €12.300 | €16.700 | 43% |
| Μονοκατοικία τριών υπνοδωματίων | €17.100 | €27.300 | 46% |
| Βίλα με πισίνα, τέσσερα ή περισσότερα υπνοδωμάτια | €31.600 | €50.200 | 41% |
Ακαθάριστα ετήσια έσοδα από τις τιμές διανυκτέρευσης, Λουτράκι και ακτή Κορινθίας, Airbnb και Booking.com, δώδεκα μήνες έως τον Σεπτέμβριο του 2026, ακίνητα διαθέσιμα το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου.
Το μοτίβο είναι απλό. Τα μικρά διαμερίσματα είναι η σταθερή πηγή εσόδων: λιγότερα χρήματα, αλλά μικρή απόσταση ανάμεσα σε μια μέτρια και μια καλή χρονιά. Όσο μεγαλώνει το ακίνητο, τόσο ανοίγει η ψαλίδα ανάμεσα σε ένα μέτριο και ένα καλό αποτέλεσμα: μια μονοκατοικία τριών υπνοδωματίων βγάζει €17.000 σε μέτρια χέρια και €27.000 σε καλά, και οι κορυφαίες βίλες το διπλάσιο του τυπικού. Παρουσίαση, τιμολόγηση και κριτικές αποφασίζουν σε ποια πλευρά αυτής της ψαλίδας θα βρεθεί ένα ακίνητο.
Γιατί Λουτράκι, και γιατί το κέντρο
Το Λουτράκι απέχει μία ώρα από την Αθήνα, και αυτό είναι όλο το επιχειρηματικό μοντέλο. Οι Αθηναίοι έρχονται Σαββατοκύριακα από την άνοιξη έως αργά το φθινόπωρο και συνεχίζουν τον χειμώνα για τα λουτρά, το καζίνο και την παραλιακή, οπότε ένα διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης νοικιάζεται για πολύ περισσότερο από οκτώ εβδομάδες τον χρόνο: ένα καλό είναι κλεισμένο τις μισές νύχτες του χρόνου, και Νοέμβριος με Μάρτιο φέρνουν ακόμη το ένα πέμπτο των ετήσιων εσόδων. Τα παραθαλάσσια χωριά προς την Κόρινθο είναι καλοκαιρινή αγορά με ήσυχους χειμώνες, και οι βίλες με πισίνα είναι καλοκαιρινή δουλειά σχεδόν παντού. Η πόλη έχει και ένα ημερολόγιο εκδηλώσεων που γεμίζει κρεβάτια εκτός καλοκαιριού: τουρνουά μπάσκετ, το φεστιβάλ salsa στο καζίνο, αγώνες ράλι, ποδηλατικοί αγώνες UCI και άλλες αθλητικές διοργανώσεις φέρνουν ομάδες, οικογένειες και φιλάθλους που χρειάζονται διαμονή τον Απρίλιο ή τον Νοέμβριο, όχι τον Ιούλιο. Με τον προαστιακό να φτάνει στο Λουτράκι έως το τέλος του 2026, η αγορά του Σαββατοκύριακου μόνο μεγαλώνει.
Μέσα στην πόλη, οι δρόμοι ανάμεσα στην παραλιακή και την πλατεία νοικιάζονται καλύτερα και για περισσότερο. Η θέα στη θάλασσα αξίζει περίπου ένα δέκατο παραπάνω στον χρόνο, σε τιμή και πληρότητα, και ένα μπαλκόνι ή μια βεράντα όπου κάθονται οι επισκέπτες μετράει περισσότερο από ένα επιπλέον τετραγωνικό μέσα.
Τι κάνει τη διαφορά
Τρία πράγματα χωρίζουν μια καλή χρονιά από μια μέτρια, και κανένα δεν είναι τύχη. Πρώτον, το ακίνητο πρέπει να φιλοξενεί όσα άτομα μπορεί άνετα: οικογένειες και παρέες πληρώνουν περισσότερα ανά διανυκτέρευση από τα ζευγάρια, οπότε ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου για τέσσερα άτομα με σωστό καναπέ κρεβάτι αποφέρει αισθητά περισσότερα από ένα για δύο. Δεύτερον, οι κριτικές. Τα ακίνητα με βαθμολογία κάτω από 8,5 στα 10 βγάζουν περίπου το ένα τρίτο λιγότερα από αυτά με 9 και πάνω, και η διαφορά είναι κενές νύχτες, όχι χαμηλότερες τιμές: οι επισκέπτες δεν παζαρεύουν με ένα κουρασμένο διαμέρισμα, κλείνουν ένα άλλο. Τρίτον, τιμολόγηση που κινείται με τη ζήτηση εβδομάδα με εβδομάδα, εκεί όπου οι περισσότερες αυτοδιαχειριζόμενες καταχωρήσεις αφήνουν χρήματα στο τραπέζι τον Ιούλιο και τον Αύγουστο και μένουν άδειες τον Οκτώβριο.
Η ιδιωτική πισίνα είναι κατηγορία από μόνη της. Περίπου διπλασιάζει τα έσοδα μιας μονοκατοικίας τριών υπνοδωματίων και μετατρέπει ένα σπίτι δύο υπνοδωματίων σε βίλα στα μάτια των επισκεπτών, και η θερμαινόμενη πισίνα επεκτείνει τη σεζόν στον Απρίλιο και τον Οκτώβριο.
Τι μένει στον ιδιοκτήτη
Τα παραπάνω ποσά είναι ακαθάριστα. Οι προμήθειες των πλατφορμών παίρνουν περίπου 13% μεικτά ανάμεσα σε Airbnb, Booking.com και απευθείας κρατήσεις, έπειτα έρχεται η αμοιβή διαχείρισης αν συνεργάζεστε με διαχειριστή, και μετά ο φόρος εισοδήματος. Με το πλήρες πακέτο μας στο 25% συν ΦΠΑ, ο ιδιοκτήτης ενός καλού διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων κρατά περίπου €10.000 προ φόρων από €16.700 ακαθάριστα. Με το πρόγραμμα 18% συν ΦΠΑ για στούντιο και διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, με τον καθαρισμό να χρεώνεται στους επισκέπτες, ένα καλό διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου αφήνει περίπου €7.800 από €11.600. Ο φόρος έπειτα εξαρτάται από το αν έχετε το ακίνητο ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω εταιρείας, και αξίζει μια συζήτηση με λογιστή πριν την πρώτη κράτηση, όχι μετά.
Αξίζει;
Για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο κέντρο, ναι, αν το αντιμετωπίσετε ως επιχείρηση και όχι ως εξοχικό που έχει πού και πού επισκέπτες: €10.000 με €12.000 τον χρόνο για ένα διαμέρισμα αξίας €150.000 είναι απόδοση που ένας μακροχρόνιος ενοικιαστής δεν φτάνει, και κρατάτε τη χρήση του. Για μια βίλα με πισίνα είναι ξεκάθαρα ναι. Για ένα παλιό διαμέρισμα μακριά από τη θάλασσα χωρίς θέα, η ειλικρινής απάντηση είναι ότι κάτι θα βγάλει, αλλά τα παραπάνω νούμερα δεν θα ισχύσουν μέχρι να έρθει στο σωστό επίπεδο.
Το δικό σας νούμερο
Αυτά είναι νούμερα αγοράς ανά κατηγορία. Το ακίνητό σας έχει διεύθυνση, θέα, κατάσταση και χωρητικότητα, και καθένα από αυτά μετακινεί την εκτίμηση. Ο υπολογιστής εσόδων μας δίνει ποσό για το συγκεκριμένο ακίνητό σας σε λίγα δευτερόλεπτα, δωρεάν, και κατόπιν αιτήματος στέλνουμε πλήρη αναφορά με τα καλύτερα συγκρίσιμα καταλύματα γύρω από τη διεύθυνσή σας. Ή περάστε από το γραφείο στην Πλατεία 25ης Μαρτίου και ρωτήστε τον Κώστα.